Дарение долей в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе долей в собственности на квартиру и земельный участок
Владелец доли в собственности на недвижимое имущество имеет право на его дарение по своему усмотрению в соответствии со ст. 246 шт. 2 ГК РФ без передачи доли в натуре (за некоторыми исключениями, установленными законодательством), а владельцы других акций не имеют преимущественного права покупки, указанного в ст. 250 ГК РФ, так как договор купли-продажи акций возврату не подлежит.
К сведению: не только договор купли-продажи (статья 454 Гражданского кодекса) или договор обмена (статья 567 Гражданского кодекса) может быть компенсирован. Если доля в совместной собственности совместного имущества передается в качестве компенсации (ст. 409 ГК РФ), судьи считают, что по правилам ст. 250 ГК РФ, поскольку соглашение о компенсации является соглашением о компенсации (апелляционное решение городского суда г. Москвы от 12 октября 2016 г. N 33-40674 / 16).
Общие правила Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках, обязательствах и договорах (глава 9 подпункта 4 раздела I. главы III части первой Гражданского кодекса), а также нормы главы 32 части второй настоящего Кодекса, регулирующего отношения по договору дарения, применяются к договору дарения.
Следовательно, чтобы договор дарения считался заключенным, стороны должны согласовать его существенные условия. которые включают условия, относящиеся к предмету контракта, условия, указанные в Законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для контракта этого типа, а также все те условия, на которых, по запросу одной из сторон, он должен возможно достижение соглашения (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поскольку положения не предусматривают иное, предметом договора является существенное условие договора дарения доли в праве собственности в силу закона. По смыслу ст. 209. п. 2 ст. 244. 245. п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса В предмете настоящего договора, помимо индивидуальных характеристик предмета недвижимого имущества, доля владения которым переходит в собственность дарителя, следует указывать размер этой доли. Согласование условия о размере доли, передаваемой по договору дарения, может быть выражено как прямым указанием размера этой доли в содержании договора, так и другим способом. Например, в положениях договора может быть указано, что даритель передает (обязуется передать) дарителю всю долю в совместном владении принадлежащей ему недвижимостью.
Требования к форме договора дарения изложены в ст. 574 ГК РФ.
Договор дарения доли в совместном владении недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме. Для договоров, заключенных до 01.03.2013 г., также требуется государственная регистрация договора (ч. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). После 01.03.2013 существующая двойная регистрация (договоров и прав) в отношении таких сделок была исключена, регистрации подлежит только передача права на акции покупателю (статья 8 (1) (1) Гражданский кодекс).
Сделки по продаже долей в совместной собственности недвижимого имущества (в том числе договоры дарения), как правило, подлежат нотариальному удостоверению (см. Ч. 1 ст. 42 Федерального закона о ценных бумагах. 1 ст. 42 Федерального закона Российской Федерации 13.07.2015 № N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества», далее — Закон N 218-ФЗ) * (1).
Проведение дарения доли владения недвижимостью, что является прикрытием сделки купли-продажи.
Если суд докажет, что договор дарения доли в праве собственности был заключен с целью сокрытия договора купли-продажи, то согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса акт дарения будет признан недействительным, а права и обязанности покупателя (дарителя) будут переданы другим совладельцам в соответствии с п. 3 статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 Обзор судебной практики в сфере рассмотрения гражданских дел районными (городскими) судами Калининградской области за первое полугодие 2010 г.). Иск о передаче прав и обязанностей, вытекающих из сделки, может быть предъявлен участником совместной собственности в течение трех месяцев с даты, когда участник узнал или должен был узнать о сделке. В случае несоблюдения этого срока претензия не будет удовлетворена. Однако, если истец является гражданином, пропустившим срок подачи иска по важным причинам (например, из-за тяжелой болезни), этот срок может быть восстановлен судом (ст. 205 ГК РФ, п. 14 ГК РФ). Постановление Пленума РФ и Пленума РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Момент, когда сторона, владеющая акциями, узнала или должна была узнать о комиссии по сделке по дарению акций, которая включает покупку и продажу, определяется в зависимости от конкретных обстоятельств. Такой момент может быть связан, в частности, с получением выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества (до 01.01.2017 — выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества, выданной в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2017 г.). / 21/1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который содержит сведения о составе собственников недвижимого имущества (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербурга. Городской суд от 12 октября 2016 г. по делу N 33-21025 / 2016).
На практике довольно сложно доказать кажущуюся кажущуюся договоренность дарения даже в тех случаях, когда после сделки дарения части доли, находящейся в собственности собственности (например, квартиры), бывший даритель продает другую часть своей собственности. доля в собственности того же объекта передается новому участнику совместной собственности (бывшему донору). В конкретной ситуации суд может решить, что отсутствие родства между дарителем и получателем, короткий период между сделкой дарения и продажей акций не являются обстоятельствами, которые четко указывают на отчуждение всей доли (см., Например, определения Мосгорсуда от 14 июня 2016 г. N 4г-6743 / 16. от 06.10.2015 N 4г-8746/15).
Однако, исходя из правовой оценки фактических обстоятельств спора, судьи могут занять противоположную позицию с учетом сформулированной в судебной практике позиции, согласно которой кажущаяся сделка может быть признана недействительной, даже если не одна, а было совершено несколько сделок, чтобы скрыть это. Это касается, в частности, сделки дарения части доли с целью перепродажи оставшейся части доли в обход положений о преимущественном праве покупки этой доли другими участниками (п. 88 постановления Пленума). Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Таким образом, если установлено, что участник прав совместной собственности заключил договор о передаче части своей доли в праве собственности третьему лицу с целью продажи оставшейся части доли в обход положений о праве приоритета других участников в приобретении доли, договор дарения и последующей продажи доли может быть квалифицирован как один договор купли-продажи, заключенный с нарушением настоящих правил и, следовательно, другой участник совместной собственности имеет право требовать уступка ему прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в порядке 250 ГК РФ (определение апелляционной инстанции Гражданского суда Городского суда Петербурга от 07.07.2016 г. по делу N 33- 11493/2016). При этом суд может принять во внимание тот факт, что даритель и получатель не являются родственниками и не состоят в финансовых или иных отношениях, рационально объясняя дарение дорогой недвижимости в виде доли в собственности квартиру (см. апелляционное решение Верховного суда по гражданским делам Волгоградского районного суда) от 23 марта 2016 г. по делу № 33-4290 / 2016).
Дарение небольшой доли в совместном владении имуществом
Закон не ограничивает минимальный размер доли в собственности на недвижимость (в частности, квартиру), которая может быть предметом договора дарения или иного соглашения, направленного на продажу такой доли. Формально нет запрета на дарение собственником «крошечной доли в долевом владении недвижимостью», например, выраженной в несколько тысячных или долях процента. Но, если по такому соглашению часть право совместного владения квартирой или иным жилым помещением отчуждается, необходимо учитывать, что жилище предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением по назначению (п. 1 ст. 288 ГК РФ). , некоторые судьи придерживаются мнения, что в случае невозможности продажи проданной доли в натуре можно говорить о неделимости доли, невозможности разделить доли участников в общем имуществе и увеличить количество собственников. , а невозможность использования помещения в соответствии с его приготовление пищи является препятствием для получения права собственности на нее. Продажа «несовершеннолетних» акций свидетельствует об отсутствии у участников сделки намерений создать юридические последствия, соответствующие сделкам с жилыми помещениями. Отсюда можно сделать вывод, что собственник злоупотребил своим правом отчуждения долей в праве на жилище и недействительностью этих сделок по ст. 169.170 ГК РФ (решение Президиума Самарского районного суда от 12 мая 2016 г. по делу N 4Ga-1228/2016).
Следовательно, если доля в собственности на жилище, проданное по договору дарения, настолько незначительна, что невозможно продать его в натуре, существует риск того, что договор будет признан недействительным.
Дарение доли в собственности участка земли сельскохозяйственного назначения
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) регулирует отношения, связанные с владением, использованием и продажей сельскохозяйственных участков, а также определяет применимые правила и ограничения. к обороту таких участков и долей в совместной собственности на них.
Оборот сельскохозяйственных земель основан, в том числе, на на основании преимущественного права покупки другими участниками совместной собственности земельного участка, принадлежащего сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства (КФК) доли в совместной собственности. право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения при условии продажи этой доли участником совместной собственности за вознаграждение (подпункт 4 п. 3 ст. 1 Земельного кодекса). Это правило не распространяется на дарение, то есть бесплатную передачу доли в собственности такой недвижимости.
В соответствии со ст. 12 сек. 1 Закона N 101-ФЗ к сделкам по совместной собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Если количество участников совместной собственности на такой земельный участок превышает пять человек, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, изложенных в статье 12. 12. 13. 14 Закона. Закон N 101-ФЗ.
Собственник доли в долевом владении земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения вправе без выделения соответствующего земельного участка за долю в земле передать только эту долю:
— другому акционеру;
— другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации или гражданину — члену колхоза, использующему участок, находящийся в долевой собственности (абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона N 101- ФЗ).
Из вышеперечисленных положений следует, что если количество участников совместной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не превышает пяти, партнер вправе передать ее в дар, в том числе третьему лицу, без каких-либо ограничений; Более того, другие участники совместной собственности не используют преимущественное право покупки (поскольку договор дарения является бесплатным), но если дарение скрывает сделку купли-продажи, они могут потребовать уступки прав и обязанностей покупателя. к ним (п.2 ст. 170.2, ст. 246.3.
Если в собственности такой земли находится более пяти участников, владелец доли имеет право на дарение только лицам, указанным в пункте 1. 1, 2 абзац ст. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ. Продажа доли в пользу других лиц повлечет признание сделки дарения недействительной как нарушающую требование акта (ст. 168 ГК РФ, см. Решение ГК по гражданским делам Верховный Суд РФ от 28 декабря 2010 г., справочный номер N 18) -V10-88, апелляционное решение ГК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09.07.2016 по делу N 33-6554. / 2016).
Сделки по продаже долей земли (в том числе договоры дарения) не подлежат нотариальному обязательству (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Выделив земельный участок в качестве доли в земле, собственник также вправе передать этот участок в дар другим лицам. Порядок и порядок выхода из участия определены в ст. 13 Закона N 101-ФЗ.
* (1) Требование нотариального подтверждения таких сделок введено Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ путем изменения ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (срок действия истек 01.01.2017 — п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 07.03.2016 N 361-ФЗ). До вступления в силу соответствующего стандарта (2 июня 2016 г.) действовало положение о нотариальном удостоверении продажи доли в совместном владении недвижимым имуществом третьему лицу.
