Эксклюзивный договор плюсы и минусы при продаже недвижимости. Готовясь к заключению сделки купли-продажи (продажи) недвижимости, продавец хочет найти для себя наиболее подходящий вариант и в кратчайшие сроки прийти к соглашению. То есть — выставляйте недвижимость на продажу и быстро находите покупателей на выгодных условиях. Перед тем, как выставить свою недвижимость на продажу на любом онлайн-ресурсе, вы сталкиваетесь с выбором: продать недвижимость самостоятельно, позвонить во все агентства и выставить ее на продажу или довериться одному объекту (агентству недвижимости), который будет строго иметь дело с продаваемой недвижимостью?
Правильный ответ — такой возможности нет. Вы можете выставить его на продажу и дождаться покупателя с позицией — пусть все продадут, один из брокеров продаст быстрее всех, и он получит свою комиссию, или заключить с одним брокером и знать, что объект будет продан, как только возможно, с лучшим преимуществом по цене продавца, освобождая время от бессмысленных вопросов других агентств: «Ваша собственность все еще продается, какова текущая цена, и зачем продавать так долго, и если она продается в течение длительного времени» , почему не падает цена, и опять же целая история о нюансах объекта, с которыми вы сталкиваетесь при продаже и других ненужных, надоедливых вопросах владельцев.
Конечно, выбор остается за продавцом. И все же, если вы уже определились с контрактом, вы должны это понимать.
Мы должны соблюдать правильный порядок. Прежде всего — внимательно выбирайте брокера или компанию. Затем заключаем эксклюзивный договор купли-продажи, приносим «клятву верности» в обмен на качественные услуги.
Каким может быть эксклюзивное соглашение, взвесьте все «за» и «против» соглашения.
Определение эксклюзивного договора
Эксклюзивный договор — это преимущественный договор агентства купли-продажи недвижимости с конкретным клиентом. Сам договор имеет двусторонние обязательства: как со стороны клиента — принципала, так и со стороны агентства — подрядчика. Клиент полностью доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и разобраться с продажей или покупкой недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальным юридическим сопровождением, за определенный гарантированный платеж, то есть комиссию от конечного результата. Агентство приложит все усилия, чтобы сделка прошла успешно, ведь в каждом действии есть выгода — получение прибыли.
Важно понимать, что такое соглашение возможно только с одной компанией, иначе оно не является эксклюзивным.
Не думайте, что эксклюзивный договор — это дорогое удовольствие, а заключая его с агентством, вы теряете деньги от предложенной к продаже суммы объекта. При его заключении комиссия обычно в пределах агентства, согласно прейскуранту и юридическому анализу работы с недвижимостью. Продавец ничего не переплачивает, потому что деньги, уплаченные покупателем, и комиссия всегда превышают проданную сумму. Покупатель же всегда знает, что за услуги нужно платить.
Продавец недвижимости и профессионал, уважающий свою работу, всегда работает в основном по эксклюзивным контрактам, так как уверен, что его усилия будут вознаграждены.
Условия подписания договора
1. Риэлтор или агентство должны предоставить всю информацию об объекте продажи, т.е. показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основания для приобретения), чтобы определить, сколько собственников и как был приобретен объект, данная процедура необходима для анализ проданного оригинального объекта.
2. Специалист определит сложность организации продажи объекта, произведет юридическую оценку первичных документов, может оказаться, что необходимо собрать несколько документов: справки, согласования совладельцев, заказы и справки государственных учреждений и др.
3. Определение потребностей каждого из собственников, максимальное объяснение продажи техники и хода сделки.
4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определить условия продажи. Сроки продажи обычно 3-4 месяца, реклама начинает работать через 4 недели. ОпытныйСпециалист определит с высокой точностью и обязательно предложит сравнительный анализ цен на соседние объекты, а также их потребительского спроса. Срок продажи недвижимости по-прежнему зависит от ликвидности ее местонахождения. Задача покупателя — продавца — продать по максимально возможной цене в разумные сроки. Запрос
Риэлтор — подрядчик, как помощник продавца, чтобы помочь продать недвижимость, сделать все возможное для достижения цели продажи в кратчайшие сроки, не по завышенной цене и не по сниженной цене, чтобы Заказчик остался доволен.
5. Важно прочитать договор лично — он должен содержать конкретную дату, абзац об автоматическом продлении срока или абзац о том, как расторгнуть договор: письменным заявлением клиента или в конце срок действия договора без выписки.
Плюсы
Идея заключения с продавцом договора маклера недвижимости не нова на рынке недвижимости. На Западе так продается вся недвижимость. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор купли-продажи и спокойно ждет результатов. Агентство недвижимости назначает специалиста, который несет персональную ответственность за успешную продажу. В этом случае компания не может контролировать, потому что это в ее интересах! Понятно, что любой уважающий себя профессионал будет много работать, чтобы иметь дело с недвижимостью. В том случае, если собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и за имуществом практически никто не ухаживает. Агентство будет заниматься таким обычным объектом, при этом усилия агентов прямо пропорциональны их вознаграждению. Арендодатель, который продает свою собственность, должен понимать, что при внесении собственности в базу данных общих владельцев, он продаст собственность, которая будет дешевле продаваемой собственности. Другими словами, покупатель-продавец уже находится в невыгодном положении, и собственник получает в руки продажу гораздо меньшую, чем он ожидал получить. Чем больше конкурентов, тем меньше шансов у агента продать недвижимость. У посредников нет интереса к такому объекту. Эффект таков, что время идет, квартира или другой объект недвижимости не продается, нет определения, продают «все», а результата нет. Поэтому, если продавец хочет продать по нормальной цене и в срок, он обращается в агентство недвижимости и не боится силы эксклюзивного контракта.
1) Защита продавца от преступности и непрофессионализма.
Предоставляя информацию о продаже недвижимости нескольким агентствам, продавцы рискуют стать жертвой мошенничества. Не исключено, что утечка информации произошла по вине одного из агентств, продающих квартиру. Также часто под видом покупателей выходят квартирные воры, обращают внимание и строят свои преступные планы. В дальнейшем последствия неприятны и концовки, конечно же, не найти.
2) Защита экономических и правовых интересов продавца.
Профессионализм и опыт сотрудников агентства гарантируют успешное завершение сделки. Неадекватное поведение покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапные осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки. В агентствах недвижимости отслеживается каждый шаг: от сбора документов о продаже, презентации объекта, определения людей, которые посещают квартиру, до заключения договора купли-продажи, составления договорных отношений между продавцом и покупателем, а также получение денег продавцом и фактическая передача объекта покупателю. Компания работает на клиента и заинтересована в хорошей репутации.
3) Актуальная оценка квартиры и сравнительный анализ спроса покупателей.
Независимо от того, сколько продавец хочет продать недвижимость, существует реалистичная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценка квартиры, и в основном вседругой объект не может быть достигнут, просмотрев его или послушав его описание по телефону. Профессиональный брокер выполняет большой объем работы, связанной с оценкой, аналоговым анализом, исследованием рынка, исследованием спроса, реальными продажными ценами, но не ценами в СМИ, чтобы определить «правильную» цену на квартиру.
Многие продавцы считают, что чем больше агентств они узнают о продаже своей собственности, тем быстрее они будут продавать. Это не так. СМИ и база данных одинаковы для всех агентств. И даже если вы будете следить за одной компанией, скоро о вашем желании продать недвижимость узнают все агентства недвижимости региона. Разница лишь в том, что весь поток входящих звонков на рекламу объекта будет ориентирован на одного специалиста, который сможет дать полную информацию, знать все ситуации продаж, общаться с реальными покупателями, уверенно и четко ответить на все вопросы покупателя. Так что не нужно бегать во все агентства города.
4) Экономика
Объясняя и передавая одну и ту же информацию многим специалистам, многим агентствам, продавец просто зря тратит свое драгоценное время. Доверив продажу профессионалу, работающему в проверенной компании, вы сможете сократить количество рискованных контактов и повысить шансы продажи своей недвижимости на выгодных условиях.
5) Эффективная рекламная программа. Реклама за счет агентства.
Заключая эксклюзивный договор, агентство предоставляет продавцу максимально широкую и эффективную рекламу, охватывает максимальное количество источников информации, отображается во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Тем более, что в последнее время все сайты продаж работают на комиссионной основе. Продавец не только экономит время, но и освобождает себя от лишних затрат. Агентство взимает комиссию за продвижение вашей недвижимости. Реклама оплачивается заранее за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в виде комиссии.
6) Продавец получает возможность продать квартиру по самой выгодной цене.
Размещая свою недвижимость на продажу на интернет-ресурсе или связавшись с несколькими компаниями, продавец думает, что будет работать над своей продажей всем городским агентствам. Говорят, что где-то помогут, пусть работают. К сожалению, эффект, скорее всего, будет контрпродуктивным. Вопрос в том, почему?
Во-первых, когда все работают, это означает, что никто не работает. Агент, у которого нет гарантированной оплаты, будет задействован в такой собственности только для внешнего вида, чтобы сравнить с недвижимостью, которая должна быть продана по контракту. А объект без подряда будет проигрышным вариантом продажи.
Во-вторых, если покупатели извлекают выгоду из конкуренции, продавец оказывается совершенно бесполезным. Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, обычно оказывается, что на продажу выставлено десять (а иногда и больше) похожих квартир, цены на которые на сайтах сильно различаются. Конечно, покупатель обратит внимание на те, где цена ниже. А продавец даже не догадывается, что цена намного ниже.
Более того, когда начинается игра «перегонки» между агентами, и в результате покупатель покупает у того, у кого самая низкая цена. Продавец обычно соглашается на эту сумму, потому что он должен продать, даже в убыток. А на рынке недвижимости обычно отказывается от комиссии продавец, а не брокер, потому что покупатель знает, сколько платить за свою работу.
Минусы
Результат — собственник, продающий собственное имущество, сравнивается как «ребенок из детдома — ему хорошо, жалко его, но своих детей, дороже и ближе»!
