Как и где оформить договор купли продажи земельного участка? Правильное проведение сделки купли-продажи участка возможно с помощью профессионального юриста или самостоятельно при соблюдении всех требований, вытекающих из действующих нормативных актов. Порядок отчуждения земельных участков определяется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 218-ФЗ.
Общие правила продажи земельных участков
Положения гражданского законодательства рассматривают земельные участки как недвижимое имущество, что напрямую влияет на условия их продажи. Кроме того, действует специальное правило Судьба земли и строений неразрывно связана, поэтому продажа участка и объекта недвижимости происходит в рамках одной сделки.
Общие требования к совершению сделки купли-продажи земли:
- только законный собственник может распоряжаться землей путем отчуждения другим лицам; другие формы собственности исключают эту возможность (например, арендатор может только использовать землю, но не может ее продавать);
- поскольку земля является частью собственности, все сделки должны проходить процедуру регистрации в Росреестре, несоблюдение этого правила приведет к недействительности договора;
- в случае перехода права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного использования земельного участка; стороны не вправе изменять категорию и вид разрешенного использования без разрешения уполномоченных органов;
- если выделенный участок находится в совместной собственности, для его продажи необходимо нотариально заверенное подтверждение договора.
Соблюдение этих правил, а также ряда других требований правовых актов позволит заключить договор купли-продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа регистрирующих органов.
Какие нужны документы
Хотя все условия сделки фиксируются в форме контракта, стороны контракта должны предоставить в регистрационный офис ряд других форм и сертификатов. Продавец, который хочет завершить сделку и получить наличные как можно скорее, несет ответственность за сбор большей части документов.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает следующие требования к содержанию и форме договора купли-продажи земли:
- Допускается только письменная форма договора, а его нотариальное заверение требуется только при продаже долей в земле (сторонам предоставляется право заключения каждого земельного договора через нотариуса, но это условие не является обязательным);
- текст договора будет содержать обязательные условия предмет сделки (конкретный участок), а также условие ее стоимости;
- договор может быть заключен напрямую продавцом и покупателем или их представителями на основании доверенности (доверенность подлежит нотариальному обязательству).
При составлении договора партнеры могут включать в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству. В частности, вы можете выбрать любую форму оплаты земли, условия подачи заявки на внесение в реестр и т. Д.
Давайте рассмотрим, каковы правила заключения важнейших условий в договоре:
- стороны, указав предмет договора (конкретный участок), указывают его регистрационный номер, местонахождение, площадь, а также ряд других признаков, внесенных в государственный реестр ЕГРН;
- цена земельного участка по договору устанавливается самими сторонами; для этого могут использоваться показатели кадастровой или рыночной стоимости;
- в случае продажи земельного участка вместе со зданием допускается заключение двух отдельных договоров или одного договора с обязательным разделением стоимости здания и участка;
- если деньги за проданный земельный участок передаются после проведения регистрационных операций, залог устанавливается в силу закона до исполнения денежных обязательств;
- если на момент подписания контракта были зарегистрированы обременения или ограничения на участке (например, государственный или частный сервитут), они остаются в силе после перехода права собственности.
Чтобы завершить продажу земли, стороны должны согласовать все соответствующие и дополнительные условия контракта.
Для оформления перехода права собственности сторонам необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заполненная анкета для проведения регистрационной деятельности;
- Паспорта или свидетельства о рождении каждой стороны сделки;
- нотариальная доверенность от имени поверенного, если стороны выбрали такой способ оформления документов;
- документы о праве собственности на земельный участок — свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. свидетельство о праве на наследство и др .;
- оригинал договора купли-продажи (если сделка с участком зафиксирована, договор должен быть заверен нотариальной печатью);
- платежное поручение, подтверждающее передачу государственной дебиторской задолженности.
Если земельный участок не зарегистрирован в Земельной книге на момент продажи, к вышеупомянутым документам должен быть приложен геодезический план, который может быть подготовлен кадастровым инженером. При этом заявка должна содержать не только заявку на регистрацию договора, но и на регистрацию земельного кадастра.
В настоящее время Налоговым кодексом РФ предусмотрена госпошлина за регистрацию в размере 2 000 рублей. Для обработки документов необходимо предоставить оригинал платежного поручения.
Куда обратиться
Где оформлена продажа участка? В настоящее время регистрационная деятельность с объектами недвижимости осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом № 218-ФЗ. Данным нормативным актом также определены способы подачи гражданами заявлений о регистрации перехода права собственности на имущество:
- прямое обращение с документами по сделке в территориальную службу Росреестра;
- подача документов через объект Многофункционального центра
- оформление заявки на регистрацию в электронном виде через официальный портал госуслуг (для использования данной опции необходимо иметь верифицированный аккаунт на сайте).
Порядок проверки и оформления документов в любом из вышеперечисленных случаев будет одинаковым, но обращение в отдел Росреестра ускорит процедуру на два дня.
Какие нюансы могут появиться при подаче заявки на регистрацию? Отдел Росреестра проверит не только правильность оформления документов, но и права продавца. В частности, продажа земли может быть запрещена, если участок был занят в результате судебного или исполнительного производства.
После завершения процедуры регистрации новый владелец получит соответствующий титульный документ выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Если в сделке участвуют два и более покупателя, они приобретают участок в праве совместной собственности (размер долей определяется условиями договора). Право собственности официально возникает при внесении данных в вышеупомянутый реестр, после чего новый собственник имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению.
