Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке? Сейчас куплю квартиру, а что дальше? Что, если я перееду? Или я не смогу вернуть деньги? Или дети придут и им нужно больше комнат.

Часто эти вопросы не дают уснуть тем, кто задумывается о покупке собственного дома, и не дают им решиться на сделку. Можно ли будет продать квартиру, если еще несколько лет и миллионы нужно платить, а жизненная ситуация изменилась? Спойлер — можно! И есть несколько легальных способов. Давайте обо всех позаботимся.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что такое ипотека? Если объяснять простыми словами, это кредит под залог недвижимости. Это означает, что банк дает вам деньги под залог приобретаемой вами квартиры. Это называется залогом. Обременение квартиры может быть снято после полного погашения кредита.

Статья 29 касается права ипотеки на использование заложенного имущества. Покупатель ипотечной квартиры вправе использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи в аренду, регистрации жильцов и т. Д.

Что касается права продажи недвижимости, здесь есть свои нюансы. Они перечислены в ст. 37: Арест недвижимого имущества, обеспеченного ипотекой. Обремененная ипотекой квартира может быть продана залогодержателем другому лицу, в том числе путем продажи, но только с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Поэтому, если вы хотите продать ипотеку, первым делом необходимо обратиться в банк, предоставивший ссуду. В противном случае сделка может быть оспорена и имущество может быть передано в собственность банка, кроме того, может потребоваться возмещение убытков в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Почему покупатель квартиры с грузом, если без него можно купить? С одной стороны, да, потому что сделка может быть связана с определенным риском для него. Но на самом деле на каждой кастрюле есть крышка. И чаще всего посредники выступают в роли «прикрытий». Объясняем почему.

Обычно сильно загруженные квартиры выставляются на продажу по сниженной цене — иногда до 30% ниже рыночной. И им пользуются опытные агенты по недвижимости. Они хорошо знают рынок, разбираются в законах, готовы рисковать и могут платить авансом. Следовательно, они обычно первыми реагируют на такую ​​рекламу.

Профессиональные участники рынка также могут помочь потенциальным покупателям преодолеть их сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но не хватает денег на ее покупку. Такие клиенты готовы рискнуть и купить квартиру в ипотечный кредит со скидкой 10-20%, но только в том случае, если им поможет специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — это те, кто ищет именно вашу квартиру. Например, у разработчика очень хорошая планировка — лучше всего дома. Но все квартиры уже проданы. Если такой объект появится на рынке с грузом, он найдет покупателей, несмотря на риск.

Способы продажи квартиры с обременением

Еще раз повторяем — простое получение и продажа такой квартиры по договору купли-продажи ничего не даст. Начните с повышения в банке.

Есть 4 способа продать ипотеку:

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Продажа с выплатой по ипотеке при заключении сделки
3. Продажа недвижимости и погашение долга
4. Продажа банка

Давайте рассмотрим, как их использовать.

1. Досрочное погашение ипотеки

Просто понять, но сложно реализовать, так как вам нужно найти покупателя за наличные. Он выплачивает вам залог, который вы используете для погашения остатка вашего долга. Затем вы снимаете нагрузку и продаете квартиру без ипотеки.

• Никакой зависимости от решения банка.
• Шаги транзакции просты и прозрачны.
• Сама сделка проходит быстро

• Самый рискованный для покупателя путь — его будет сложно найти
• Если с продавцом что-то случится после внесения предоплаты, но до заключения договора, вернуть деньги будет сложно.
• Заключение нотариального договора защищает покупателя, но разрешение споров в суде занимает много времени.

Этот метод используется редко. Как правило, это небольшие суммы денег.

Как это сделано

• Необходимо получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и совместно с банком определить размер просроченной задолженности.
• Затем необходимо составить предварительный договор купли-продажи и заключить его у нотариуса. Это защитит интересы обеих сторон.
• Отразить в договоре, что покупатель выплачивает ипотеку собственнику продаваемой недвижимости, а остальная часть долга выплачивается в качестве залога. Лучше оформить предоплату (ст. 380 ГК РФ), потому что если сделка не состоится по вине покупателя, первоначальный взнос останется у продавца. А если виноват продавец, покупатель может удвоить сумму.
• Затем следует выселить всех зарегистрированных в квартире, включая хозяина и несовершеннолетних.
• Затем нужно собрать с покупателя задаток в размере, равном остатку по ипотеке, погасить ссуду и снять нагрузку с квартиры.
• Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и взыскивайте оставшуюся сумму с покупателя.

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи заложенной недвижимости. Часто используется как для первичной, так и для вторичной собственности. В этом случае банк участвует в транзакции как прямой получатель депозита. Сама сделка проводится продавцом, как правило, с участием профессионального брокера.

Особенность такой сделки — использование двух банковских сейфов.

• Это наиболее безопасная транзакция, в которой все стороны защищены.
• Продавец получает душевное спокойствие, потому что покупатель уже заплатил банку и вряд ли исчезнет.
• Покупатель спокоен, ведь в случае форс-мажора он может вернуть уплаченные деньги в банк продавца.
• Банк обеспечил возврат ипотеки и является гарантом сделки.
• Сроки и сроки оплаты устанавливаются и / или по запросу банка, который фактически контролирует транзакцию.

Как это работает?

• Банк соглашается продать заложенное имущество и работает с банком над установлением суммы непогашенной задолженности.
• Покупатель должен положить средства в два сейфа: первый — для остатка задолженности продавца по ипотеке, а второй — для оставшейся суммы квартиры. Полная стоимость квартиры определяется продавцом.
• После этого нужно подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
• После регистрации передачи права собственности залог передается покупателю, а деньги от первого депозита переводятся непосредственно в банк.
• После погашения кредита банк выдает покупателю ипотеку на квартиру, по которой он получает выписку из Единого государственного судебного реестра об исключении обременения. Это можно сделать через MFC.
• После выполнения этих условий продавец получает доступ ко второму шкафчику с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Теперь перейдем к ипотечным сделкам, где покупателю также нужна ипотека.

Ремиджинг — это схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно денег для ее покупки. Он перенимает у продавца ипотечные обязательства вместе с квартирой на тех же или разных условиях.

Покупатель оформляет ипотеку в обычном порядке и в качестве объекта выбирает ипотеку квартиры. Если ипотека продавца оформлена в том же банке, принимается решение о возможной реклассификации предмета ипотеки. В этом случае с покупателем заключаются уступка прав и обязанностей по кредиту (кредиту) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, так как покупателю не нужно доставлять документы в квартиру, они уже в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку в другом банке, рассматривается вариант рефинансирования, при котором покупатель выступает в роли нового банка.

В этом случае ипотечные права на квартиру переоформляются в Росреестре кредитной организацией.

• Риск сторон сведен к минимуму, так как Банк активно участвует в сделке.
• У покупателя есть возможность заложить недвижимость по цене ниже рыночной.

• Это сложная сделка, требующая выполнения множества условий.
• Обычно такие сделки проводят аккредитованные агентства — они довольно дорогие.

Как это работает?

• В первую очередь продавец должен сообщить банку о готовности продать квартиру и о досрочном погашении ипотеки.
• Затем нужно найти покупателей, которые готовы приобрести эту квартиру в ипотеку. Иногда их может рекомендовать банк. Обратите внимание, что потенциальные покупатели должны иметь предоплату, по крайней мере, в размере суммы, оставшейся от продавца.
• Продавец должен заключить с покупателем договор залога и нотариально заверить его. В этом документе обязательно указать, в каком банке будет создана ипотека на покупку квартиры.
• Покупатель должен внести предоплату на остаток ипотечного кредита продавца. В идеале деньги следует отдавать напрямую сотруднику банка.
• По истечении этого времени нагрузка на квартиру снимается. Процедура бесплатна в течение трех дней. Оплатить нужно только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о праве собственности.
• Затем пакет документов нужно отправить в банк, где покупатель оформит ипотеку.
• Следующим шагом будет оценка квартиры.
• Если банк одобряет покупателя сделки, необходимо подписать договор купли-продажи, чтобы зарегистрировать передачу права собственности и получить оставшиеся средства от покупателя или его банка.

4. Продажа квартиры банком

Если да, значит, у вас не очень хорошо. Этот метод используется, когда заемщик имеет серьезную задолженность по платежам или сообщает банку о невозможности продолжить выплату ипотеки. Банки не согласятся продать обремененную ипотекой недвижимость, если не исчерпали все другие возможности сотрудничества с заемщиком.

Если вы вдруг окажетесь в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае недвижимость может быть продана. Важно соблюдать закон и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательным условием продажи Банком ипотечной квартиры является согласие кредитной организации или компании, продавшей долг, а также заемщика. Недвижимость продается на специализированных площадках.

• Банк все делает сам, за исключением того, что согласие продавца не требуется.
• Сделка полностью безопасна для всех сторон.

• Как правило, цена сильно занижается, потому что банк хочет вернуть заемные средства.
• Сумма, полученная от продажи, может быть равна вашему кредитному балансу.

Как это случилось?

• Для продажи объекта необходимо получить согласие банка. Как правило, инициатива берет на себя сам банк. И подпишите согласие на продажу квартиры банком.
• Затем банк оценивает квартиру, выставляет ее на аукцион и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться долго, в течение которого цена будет снижаться. В этом случае продавец не может возражать.
• При продаже квартиры будут задействованы 2 сейфа. Во-первых, покупатель должен внести остаток по ипотеке. Во втором — деньги продавцу. Возможно, второе поле будет пустым.
• После подписания нотариального акта между продавцом и покупателем, а также договора между банком и покупателем кредитная организация должна предоставить в Росреестр документы для снятия груза. После этого банк сможет открыть собственный сейф.
• Продавец сможет открыть свою сейфовую ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя купить квартиру в ипотеку, не переживайте, что ее не удастся продать. Да, ты можешь! Суть в том, что вам следует постараться избежать просрочки платежа. Лучше брать ссуду на более длительный период с меньшими ежемесячными нагрузками и по возможности вносить досрочные выплаты.