Как выбрать и купить участок под строительство? Планирую покупать земельный участок ИЖС для постройки дома, в котором и собираюсь жить. Подскажите, на какие правовые моменты нужно обращать внимание и какие участки лучше не покупать? Можно ли купить участок и поделить его на двух хозяев, какие условия и требования в данном случае?
При покупке участка под жилую застройку, прежде всего, вызовите кадастрового инженера и «точки отбой». Это означает, что необходимо проводить отмену границ на природе. Это не дорого: около 2500 рублей, но это сэкономит вам много нервов и денег.
Прежде всего, необходимо убедиться, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а не, например, для садоводства на территориях, запрещенных для возведения капитальных построек.
Во-вторых, необходимо проверить правильность владения текущим владельцем участка и основание для его покупки. Если участок приобретается текущим владельцем, необходимо проверить договор купли-продажи. Если он унаследовал его, следует проверить документы на наследство. Такую проверку следует делать всем предыдущим владельцам, пока участок не будет построен.
В-третьих, текущий владелец должен иметь право распоряжаться земельным участком. На участке не должно быть обременений и арестов, необходимо согласие супруги собственника. Если это юридическое лицо, важно соблюдать все корпоративные процедуры и проверять правомочность тех, кто подписывает контракт.
В-четвертых, убедитесь, что участок занесен в земельную книгу и нет споров с соседями о границах участка.
При покупке земельного участка в первую очередь необходимо учитывать право собственности продавца и историю участка. Для подтверждения информации, полученной от продавца, вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества. Объясните, определил ли продавец границы участка и были ли на нем какие-либо здания, которые могли быть снесены или снесены, но все еще существуют на бумаге. Участок может находиться в природоохранной зоне, что накладывает определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.
Также неплохо уточнить в местной администрации, распространяется ли на земельный участок план государственной покупки. Спросите продавца о состоянии коммуникаций (то есть газ, электричество, вода, канализация): очень часто афишируется, что все подключено, а на самом деле проходит по участку, что не одно и то же. Лучше заранее спросить у соседей, кто поддерживает общение, или найти информацию в Интернете и получить ответ от организации об условиях подключения. Предварительно следует изучить грунт на предмет возможности устройства на нем постоянных конструкций.
Для раздела участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замер участка, подлежащего разделу, и выдадут вам на согласование договор о разделе участка и табличку для внесения изменений в ЕГРН, которые можно подать через МФЦ.
При приобретении в право собственности на земельный участок с видом целевого использования «для индивидуального строительства»; (ИЖС) покупатель должен как минимизировать общий риск, возникающий при приобретении любой собственности, так и знать о «подводных камнях», которые могут возникнуть только при сделках с жилыми участками.
Во-первых, при покупке земельного участка необходимо быть уверенным, что продавец является фактическим владельцем проданного земельного участка и что его юридический титул не обременен, например, ипотекой, залогом или сервитутом. Узнать это можно, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН), в которой содержится общедоступная информация об объекте недвижимости. Вы также должны свести к минимуму риск того, что продавец не имеет задолженностей по налогам и платежам за обслуживание.
Во избежание споров с владельцами прилегающих земельных участков убедитесь, что границы участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства и что в кадастровом паспорте участка отсутствуют соответствующие специальные отметки. В настоящее время, после отмены кадастровых паспортов земельных участков, эту информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из Единого государственного реестра юридических лиц.
В связи с тем, что индивидуальный жилой участок приобретается только для строительства индивидуального жилого дома, важно убедиться, что приобретенный участок не находится в водоохранной зоне, а также на нем нет газового или подземного кабеля. Все это связано с установлением на участке соответствующих охранных зон и накладывает особые требования и дополнительные разрешения на строительство, а в некоторых случаях строительство недвижимости может быть запрещено.
Важным моментом является возможность подключения построенного жилого дома к инженерным сетям.
Вы можете получить право совместной собственности на участок. Однако следует помнить, что фактическое разделение участка в совместной собственности может быть произведено только при соблюдении минимальных стандартов для созданных участков при отмене совместной собственности. Также следует помнить, что если строящийся жилой дом не находится в совместной собственности, для его строительства на участке требуется согласие другого совладельца.
Изначально необходимо понять, входит ли участок в садовое товарищество или нет. Это определяет специфику регистрации.
При покупке земли без документов возникает вопрос проверки целевого назначения земли: она должна иметь пометку «жилая». Если приобретенный земельный участок расположен на сельскохозяйственной, рекреационной или гидроизоляционной земле, строительство возможно, но будет оспариваться.
Если участок расположен на территории кооператива и уже имел своего первоначального собственника (т.е. принадлежал члену кооператива),
- свидетельство о внесении записи в государственный реестр о праве собственности на земельный участок;
- транзакционные сборы;
- кадастровый план земельного участка, на котором установлены границы (и убедиться, что границы никем не оспариваются).
Все это можно проверить через Кадастровую палату. Самое главное — убедиться, что границы согласованы и забор стоит в нужном месте.
Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права использования собственности в интересах третьих лиц). Эти данные можно найти в руководстве садоводческого кооператива. Например, есть ли по участку линии электропередач или связи, ямы связи, канализационные ямы. В доске покупатель должен заранее узнать о качестве участка.
Важным вопросом является цена, по которой будет приобретен участок под жилье: в соответствии с действующим законодательством она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но для продавца это важнее, даже если участок находится в собственности менее трех лет. Независимо от суммы, оговоренной в договоре, ФНС имеет право взимать с него налог в размере 13% от кадастровой стоимости и пытаться взыскать причитающуюся сумму. Если участок находится в собственности собственника более трех лет, налог не взимается. При составлении договора купли-продажи я всегда рекомендую продавцам и покупателям производить безналичный расчет.
В принципе, можно разделить земельный участок на двух собственников, но лучше сделать это сразу после покупки, указав доли. Однако следует отметить, что в каждом районе одной и той же Московской области законодатели установили нормы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное землевладение. Например, в Одинцовском районе эта норма составляет не менее 4,5 га, поэтому разделить шесть га точно нет.
Во-первых, необходимо получить выписку из PZZ, в которой будут указаны основные допустимые варианты использования участка. Этот лифт можно бесплатно заказать в любом МФЦ или в администрации загородного поместья. Если данный участок предназначен для индивидуального строительства, его необходимо прямо указать в основном (не в дополнительном, вспомогательном или условно допустимом) виде использования, иначе придется пройти процедуру общественных слушаний. Также в этом отрывке (PZZ) вы укажете минимальный размер участка данной категории, из которого будет сделан вывод о возможности его разделения.
Затем вы или продавец земли должны предоставить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, желательно с датой. В выписке будет указан собственник участка, наличие регистрационных прав, кадастровая стоимость (с нее вы будете платить налоги). Особое внимание следует уделить всем обременениям: арестам, претензиям, запретам на осуществление регистрационной деятельности) и сервитутам.
Во время продажи и покупки продавец должен предоставить вам земельный участок, свободный от каких-либо прав третьих лиц. Он также должен представить нотариально заверенное согласие его супруги на продажу такого участка, если он был приобретен во время брака и является совместной собственностью. Если собственников участка несколько, договор купли-продажи должен быть нотариально заверен. Также следует обратить особое внимание на то, исследован ли участок и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.
В настоящее время границы участков часто пересекаются, что означает неизбежные юридические споры и расходы, связанные с корректировкой границ. Эту информацию можно получить, открыв общедоступную кадастровую карту в Интернете и введя кадастровый номер приобретаемого участка.
В любом случае обязательно передать сделку квалифицированному юристу, чтобы избежать дальнейших судебных разбирательств.
