Как заработать на сдаче помещений под магазин или офис? Рассказываем об особенностях инвестирования в небольшие коммерческие помещения, закупочных ценах и выгодной аренде.
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в аренду, вы, вероятно, уже сталкивались с выбором, какую недвижимость купить. Самый распространенный способ заработка частных инвесторов на аренде покупка дома. Но есть инвесторы, которые, как правило, не имеют отношения к жилью и предпочитают вкладывать средства в небольшие коммерческие площади для офиса, магазина или салона красоты.
Насколько это выгодно?
Покупка коммерческой площади с точки зрения дохода от аренды более выгодна, чем покупка дома, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений.
Для примера сравним два объекта: двухкомнатную квартиру площадью 50 кв м на стадии фундамента в Москве и офисное помещение такой же площади по одинаковой цене в центре малого бизнеса. Квартиру можно сдать в аренду после завершения строительства дома за 35 000 злотых. руб. Предварительно ремонт и покупка мебели обойдется примерно в 1 миллион рублей. Затраты на покупку, ремонт и оборудование окупятся примерно за 17 лет, — отметил эксперт. От размещения аналогичного офисного помещения по площади и цене собственник получит около 80 000 злотых. рублей в месяц (при ставке аренды 20 000 рублей за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет.
В коммерческих помещениях арендная плата также выше, а сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что уличная розница находится на переднем крае по уровню доходности на рынке аренды в столице. Средняя ставка по спальным зонам составляет 10-12%, в центре 8-10% при сроке окупаемости 10-12 лет. Однако абсолютных цифр для стрит-ритейла не существует: каждый район по-своему уникален.
Другие плюсы и минусы
Помимо цены и срока окупаемости, коммерческие площади имеют и другие преимущества.
Также стало меньше проблем с ремонтом. Часто арендатор коммерческого помещения проводит ремонт самостоятельно, компенсируя себе отпускную, а ремонт квартир при необходимости обычно возлагается на собственника ».
Однако следует понимать, что коммерческий более сложный продукт, чем апартаменты. Их успех зависит от многих факторов: места назначения (офисы, магазины, услуги и т. Д.), Местоположения, планировки, транспортной доступности, окружающей среды и других. Иногда отсутствие даже одного из них делает покупку недвижимости невыгодной. Поэтому покупателю приходится все просчитывать заранее.
Что пользуется спросом
На рынке капитала широкий спектр предложений на любой вкус. Самые востребованные места салонов красоты, аптек, продуктовых магазинов и кафе. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально востребованные будущими арендаторами. Магазины различного сегмента, спортивные студии, центры развития детей, медицинские центры и т. д. Большинство быстро появляющихся на рынке площадей расположены в густонаселенных районах с высокой проходимостью вблизи объекта.
«В идеале, эти объекты должны быть на первой линии жилых домов». Важно иметь разумную цену и четкий поток покупателей. Если движение хорошо понятно, это тип недвижимости имеет самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах они также являются достаточно активным рынком, и многие инвесторы отдают им свои предпочтения. Свободное пользование во внутренней части района уступает продаже и аренде.
Что касается офисных помещений, то лучше воспользоваться советом специалиста (впрочем, в случае с коммерческими площадями он не будет лишним). Офисы требуют четкого бизнес-плана и четкого понимания того, где находятся эти помещения и кому они могут понадобиться.
«Покупка помещения в элитном бизнес-центре в бизнес-локациях, скорее всего, будет невыполнимой задачей для инвестора с небольшим капиталом. Более простые предложения также сопряжены с множеством опасностей, главная из которых простые помещения. Поэтому без профессионального управляющего недвижимостью вложения в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными.
Как выбрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения обязательно сформулируйте четкую цель. Долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении объектом и т. д. специалисты рекомендуют «NDV».
Далее нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: на него должен быть максимальный спрос. Тогда стоит соотнести стоимость участка с потенциальным доходом от аренды.
Крайне важно понимать, какой бизнес в сфере недвижимости можно использовать и сколько нужно в этом районе. Оцените пешеходный и транспортный поток, техническое состояние помещения, документы на право собственности и, при необходимости, наличие парковки. Если это новое строительство или реконструкция, проверьте основание для строительства.
