Независимая оценка недвижимости. Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленных на определение реальной рыночной стоимости объектов недвижимости. Оценка недвижимости используется во многих ситуациях, начиная от спорных процессов раздела недвижимости и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную производственную отрасль.

Представление о недвижимости довольно нестабильно и основано на базовой способности перемещать объект в пространстве. Под недвижимостью понимается объект, составляющий земельный участок или неразрывно связанный с ним. Хотя при определении недвижимости часто руководствуются другими соображениями. В каждой стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом оставлено на усмотрение законодательного органа. На территории Российской Федерации перечень объектов, относящихся к недвижимости, установлен в Гражданском кодексе. Статья 130 Гражданского кодекса гласит, что недвижимыми считаются следующие вещи:

• Сюжеты.
• Участки недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неразрывно связанные с землей, которые нельзя приобрести без потери значительной части своей функциональности и ценности, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и т. Д.), Леса, здания и сооружения.
• Морские корабли.
• Корабли во внутренних водах.
• Самолет.
• Космические объекты.

Парадоксальным образом недвижимость включает в себя объекты, способные развивать самые высокие скорости из всех объектов, созданных человеческими руками и интеллектом. К недвижимости относятся только те самолеты или корабли, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что такие объекты реестра всегда имеют определенное местоположение и, следовательно, могут быть связаны с определенной земельной недвижимостью.

Оценка недвижимости — довольно сложный вид оценочной деятельности, поскольку требует анализа множества факторов как экономического, так и инженерного характера. Оценка объектов во многих случаях также принимает во внимание художественные и культурные факторы. Ценностные объекты довольно разнообразны, и существует множество подходов к оценке их ценности, а также способов проведения этих исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может потребоваться во многих различных жизненных ситуациях, которые так или иначе связаны с владением и владением самой недвижимостью. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед регистрацией сделок купли-продажи недвижимости. Инициатором экспертизы может быть покупатель или продавец объекта оценки.
• Оценка привлекательности компании до привлечения новых акционеров или допэмиссии ценных бумаг.
• Когда требуется перераспределение долей собственности.
• В процессе страхования недвижимости.
• При составлении налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк за кредитом.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• В процессе ликвидации недвижимость.
• В процессе разрешения гражданских споров относительно имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение эксплуатационных расходов зданий и сооружений.
• Оценка недвижимого имущества промышленных предприятий проводится с целью изменения налоговой базы.
• Оценка произведенных арендатором улучшений.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ индекса NEI при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения рентабельности.
• Оценка недвижимости по затратам.
• Оценка эффективности проектов коммерческой недвижимости.
• Обследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка размера ущерба от внешних воздействий.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет этой величины устанавливается с учетом площади здания и его назначения. Индекс класса также используется для бизнес-центров — зданий класса «А», «В» и так далее, которые определяются по общепринятой классификации. Однако сложность определения эксплуатационных расходов зданий и сооружений заключается в том, что они могут варьироваться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и т. Д. Этот тип оценки собственности используется для определения наиболее эффективных операционных затрат, которые могут быть чрезмерно высокими из-за непродуманной системы управления.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки имущества основаны на определении рыночной стоимости имущества. Однако есть ряд случаев, когда значение выводится из ряда нерыночных индикаторов. Недвижимость промышленных предприятий — это специализированный вид недвижимости, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть определенным видом использования. Такая недвижимость редко продается на открытом рынке. Следовательно, у этих объектов практически нет открытого рынка. Исходя из этого, использование оценки по текущим рыночным ценам для целей налогообложения неприемлемо. Для оценки недвижимого имущества промышленных предприятий применяется метод оценки, учитывающий остаточную стоимость компенсации. Этот метод расчета дает значение нерыночного типа, которое может использоваться для налоговых целей, а также для различных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей — один из самых популярных способов получения предпринимателем площадей для ведения бизнеса. В большинстве случаев необходимо переоборудовать помещение по мере необходимости или просто произвести необходимый ремонт. Нередко срок использования произведенных арендатором улучшений значительно превышает срок аренды. Поэтому после расторжения договора возникает вопрос о возврате арендатору части инвестиций в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимого имущества, определяющая стоимость произведенных арендатором улучшений, может проводиться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по решению суда. Оценивая ценность доработок, специалист учитывает множество факторов, среди которых:

• Прямая стоимость улучшений арендуемой собственности (включая стоимость материалов).
• Документы, подтверждающие согласие собственника предмета аренды на внесение данных улучшений.
• Амортизация здания в период после завершения ремонтных или отделочных работ.
• Анализ инвестиционной эффективности арендатора.

Оценка затрат на улучшение может быть определена как во время оценки, так и в конце срока аренды (если оценка производится раньше или, наоборот, позже, чем в конце срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Аббревиатура NEI представляет собой алфавитную транслитерацию английского языка. NEI означает «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости заключается в рассмотрении возможных способов улучшения исследуемого объекта и выборе варианта эксплуатации, при котором прибыль будет максимальной. Анализ NOI — очень популярный тип оценки собственности, особенно в крупных городах, где земля стоит дорого, а здания можно использовать для получения более высокой прибыли. Это особенно важно в случае коммунальной собственности. Наиболее эффективное использование в наши дни означает законное, финансово жизнеспособное и законное использование собственности. И с этим приложением стоимость объекта на рынке будет максимальной.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

Внешние воздействия могут включать как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействия, вызванные человеком. К таким событиям относятся пожары, наводнения, затопления с утечками воды, трещины, повреждение помещений и так далее. Все эти события снижают рыночную стоимость имущества, поэтому размер ущерба можно оценить, обратившись к оценщику имущества. Существует несколько методов оценки имущественного ущерба от внешних факторов. Выбор определенной методологии находится на жесте оценщика, и в каждой конкретной ситуации применяется наиболее эффективные и адекватные технологии. В этом случае эксперимент специалиста играет большую роль, поскольку выбор надлежащей методологии может определить наиболее надежное значение урона. Из этого типа оценки недвижимости мы встречаемся довольно часто, особенно в судебном процессе для компенсации.

Порядок проведения оценки недвижимости

Первый шаг — это телефон в экспертном центре и согласен на дату встречи, в течение которой оценщик был знаком с документацией, определяет стоимость и продолжительность исследования. Затем, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, эксперт присоединился непосредственно к процедуре оценки работы.

Продолжительность экспертизы зависит от размера и сложности объекта, целей и задач, установленных перед специалистом, а также методологию исследования.

Следующие документы должны быть доставлены в оценку имущества:

• Сертификаты и подъемники от службы технического инвентаря.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Документация, содержащая информацию о физических границах недвижимости, таких как карты или геодезические планы, которые четко показывают пределы участка.
• Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
• Документы, содержащие информацию о нагрузках (задолженность и налоговые сборы, залог или аренды документов).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Аппроксимационные мероприятия в России регулируются федеральным актом № 135-ФЗ 16 июля 1998 года. Недавние поправки к настоящему акту были приняты в июле 2007 года. Закон определяет основные объекты отношений, возникающих в результате собственности и процесса оценки. Специалисты по оценке имущества должны четко придерживаться стандартов, утвержденных этим правовым актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

• Что такое рыночная стоимость недвижимости (квартиры, земля, гараж)?
• Что такое NEI индикатор для недвижимости?
• Какова кадастральная ценность проверенной недвижимости?
• Каково техническое состояние рассмотренного здания или здания?
• Какова оценка этого свойства с точки зрения рентабельности?
• Как вы можете ценить это свойство от стоимости затрат?
• Какова ценность улучшений, сделанных арендатором в момент оценки?
• Какова ценность улучшений, сделанных арендатором в конце договора аренды?
• Что подлежит налогообложению собственности недвижимости?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно степени пленумы Верховного суда Российской Федерации 21 декабря 2010 года N 28 «О уголовном опыте по уголовным вопросам» экспертиза по уголовному делу может быть исполнено государственным экспертом или некоммерческой организацией, созданной в соответствии с С Гражданским кодексом Российской Федерации и Закону федеральной «с некоммерческими организациями», которые выполняют действия преступной экспертизы в соответствии с принятыми Уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, учебные заведения и некоммерческие организации, для которых преступная деятельность не является уставной деятельностью, Они не имеют права осуществлять опыт в уголовных делах. Экспертиза, составленные этими организациями в соответствии с уголовным судом, могут быть признаны доказательными доказательствами, то есть доказательство, полученное в нарушении требований процессуального права.

Доказательства неприемлемыми нельзя использовать в командном процессе, включая исследования или раскрытие в судебном заседании, и должны быть исключены из уголовного решения.

Поскольку ANO «судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, и уголовная экспертиза — это его главная уставная деятельность (см. Главу «Организация документов»), имеет право проводить экспертизу, включая уголовные вопросы.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это команда мероприятий, направленных на определение текущей рыночной стоимости недвижимости. Оценка недвижимости используется во многих ситуациях, от споров о разделении имущества на оценку инвестиционной эффективности в данной области производства.

Представление о недвижимости довольно нестабильно и основано на базовой способности перемещать объект в пространстве. Под недвижимостью понимается объект, составляющий земельный участок или неразрывно связанный с ним. Хотя при определении недвижимости часто руководствуются другими соображениями. В каждой стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом оставлено на усмотрение законодательного органа. На территории Российской Федерации перечень объектов, относящихся к недвижимости, установлен в Гражданском кодексе. Статья 130 Гражданского кодекса гласит, что недвижимыми считаются следующие вещи:

• Сюжеты.
• Участки недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неразрывно связанные с землей, которые нельзя приобрести без потери значительной части своей функциональности и ценности, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и т. Д.), Леса, здания и сооружения.
• Морские корабли.
• Корабли во внутренних водах.
• Самолет.
• Космические объекты.

Парадоксальным образом недвижимость включает в себя объекты, способные развивать самые высокие скорости из всех объектов, созданных человеческими руками и интеллектом. К недвижимости относятся только те самолеты или корабли, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что такие объекты реестра всегда имеют определенное местоположение и, следовательно, могут быть связаны с определенной земельной недвижимостью.

Оценка недвижимости — довольно сложный вид оценочной деятельности, поскольку требует анализа множества факторов как экономического, так и инженерного характера. Оценка объектов во многих случаях также принимает во внимание художественные и культурные факторы. Ценностные объекты довольно разнообразны, и существует множество подходов к оценке их ценности, а также способов проведения этих исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может потребоваться во многих различных жизненных ситуациях, которые так или иначе связаны с владением и владением самой недвижимостью. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед регистрацией сделок купли-продажи недвижимости. Инициатором экспертизы может быть покупатель или продавец объекта оценки.
• Оценка привлекательности компании до привлечения новых акционеров или допэмиссии ценных бумаг.
• Когда требуется перераспределение долей собственности.
• В процессе страхования недвижимости.
• При составлении налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк за кредитом.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• В процессе ликвидации недвижимость.
• В процессе разрешения гражданских споров относительно имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение эксплуатационных расходов зданий и сооружений.
• Оценка недвижимого имущества промышленных предприятий проводится с целью изменения налоговой базы.
• Оценка произведенных арендатором улучшений.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ индекса NEI при оценке недвижимости.
• Оценка имущества по рентабельности.
• Оценка недвижимости по стоимости.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в сфере недвижимости.
• Обследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка размера ущерба от внешних воздействий.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет этой величины устанавливается с учетом площади здания и его назначения. Для бизнес-центров также используется индекс класса — здания класса «А», «В» и др., Которые определяются в соответствии с общепринятой классификацией. Однако сложность определения эксплуатационных расходов зданий и сооружений заключается в том, что они могут варьироваться в зависимости от сезона, характеристик инженерных систем, износа здания и так далее. Этот тип оценки собственности используется для определения наиболее эффективных операционных затрат, которые могут быть чрезмерно высокими из-за непродуманной системы управления.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки имущества основаны на определении рыночной стоимости имущества. Однако есть ряд случаев, когда значение выводится из ряда нерыночных индикаторов. Недвижимость промышленных предприятий — это специализированный вид недвижимости, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть определенным видом использования. Такая недвижимость редко продается на открытом рынке. Следовательно, у этих объектов практически нет открытого рынка. Исходя из этого, использование оценки по текущим рыночным ценам для целей налогообложения неприемлемо. Для оценки недвижимого имущества промышленных предприятий применяется метод оценки, учитывающий остаточную стоимость компенсации. Этот метод расчета дает значение нерыночного типа, которое может использоваться для налоговых целей, а также для различных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей — один из самых популярных способов получения предпринимателем площадей для ведения бизнеса. В большинстве случаев необходимо переоборудовать помещение по мере необходимости или просто произвести необходимый ремонт. Нередко срок использования произведенных арендатором улучшений значительно превышает срок аренды. Поэтому после расторжения договора возникает вопрос о возврате арендатору части инвестиций в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимого имущества, определяющая стоимость произведенных арендатором улучшений, может проводиться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по решению суда. Оценивая ценность доработок, специалист учитывает множество факторов, среди которых:

• Прямая стоимость улучшений арендуемой собственности (включая стоимость материалов).
• Документы, подтверждающие согласие собственника предмета аренды на внесение данных улучшений.
• Амортизация здания в период после завершения ремонтных или отделочных работ.
• Анализ инвестиционной эффективности арендатора.

Оценка затрат на улучшение может быть определена как во время оценки, так и в конце срока аренды (если оценка производится раньше или, наоборот, позже, чем в конце срока аренды).