В Москве подорожала вторичка. После январской стагнации, когда темпы роста цен на жилье резко упали, в феврале стоимость квадратного метра на столичном вторичном рынке снова выросла более чем на 1%. За последние 12 месяцев цены на жилье в Москве выросли на 18,6%. По мнению экспертов, цены растут по сравнению с предложением — самые доступные участки в каждом сегменте уходят с рынка первыми. К тому же продавцы, вдохновленные прошлогодней ажиотажем, боятся торговаться и устанавливают цены «с запасом».
По данным аналитиков IRN, в феврале вторичное жилье в «старой» Москве подорожало в среднем на 1,1% — до 211 330 рублей за м2 . На первый взгляд, динамика цен в последний месяц зимы во многом повторила прошлогоднюю — по сути, рынок потянули вверх близкие к населению сегменты, в которых сконцентрирован основной спрос. Среди видов жилья наиболее дорогими были кирпичные пятиэтажки, а по географии первое место в рейтинге роста цен заняли районы «старой» Москвы, расположенные за МКАД.
На самом деле, однако, ситуация не так однозначна. Дорогие «сталины» в феврале обогнали бюджетную панель по темпам роста цен, а многокомнатные квартиры росли быстрее, чем однокомнатные и двухкомнатные, а также престижные юго-западные и северо-западные районы. замкнула тройку лидеров географического рейтинга. Как правило, до того, как рынок развернется, дорогие сегменты опережают более дешевые по динамике роста цен.
Почему готовые квартиры дороже? По мнению экспертов, во многом виновата льготная ипотека с господдержкой. Прошлогодняя ипотечная лихорадка «перегрелась» на рынке недвижимости, поскольку цена квадратного метра отошла от реальных вариантов оплаты для клиентов. Эффект низких ставок по ипотеке «съел» рост цен на жилье. Однако на вторичном рынке продавцы, как правило, медленно реагируют на негативные движения рынка. В результате заявленные цены по инерции продолжили рост, несмотря на признаки ослабления покупательской активности.
Дефицит предложения
Кроме того, после карантина весны 2020 года вторичный рынок страдает от нехватки ликвидных средств. По словам Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка INCOM Real Estate, с февраля 2020 года подверженность жилью снизилась на 19,2%, а среднее предложение цена 1 кв м. на вторичном рынке столицы выросли на 18,6%. Основная причина сокращения предложения — сильный рост покупательской активности в прошлом году. И отдельно группа так называемых условные инвесторы, которые приобрели недвижимость с целью инвестирования и сохранения сбережений от обесценения, при снижении доходности банковских вкладов. Если годом ранее к условным инвестициям относились лишь 7% сделок с «вторичным» капиталом, то сейчас, по мнению аналитиков компании, их доля увеличилась вдвое — до 14%. Т.е. каждую седьмую транзакцию.
Есть и другие причины, по которым потенциальные продавцы вторичного жилья не торопятся с выходом на рынок. Во-первых, в условиях экономической нестабильности они опасаются, что после продажи у них останется большая сумма денег. В случае ослабления рубля эти деньги начнут обесцениваться, и положить их на депозит теперь невыгодно (не говоря уже о другом, не менее сильном страхе — банк может «лопнуть»). Во-вторых, некоторые домовладельцы ожидают дальнейшего роста цен.
Тревожные факторы
На высокие цены влияют и другие факторы. Помимо катастрофического падения доходности банковских вкладов, рынок вторичного жилья поддерживают опасения роста ставок по ипотеке. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке в январе составила 7,23%. Это самые низкие значения за всю историю рынка. «Потенциал дальнейшего снижения ставок по ипотеке исчерпан. Таким образом, влияние смягчения денежно-кредитной политики на рынок ипотечного кредитования будет постепенно уменьшаться.
Негативное влияние на вторичный сегмент обусловлено тенденциями, набирающими силу на рынке нового жилья. Ни для кого не секрет, что зимой ветер дует через многие ямы. Гастарбайтеры вернулись домой из-за ограничений после начала пандемии. Из-за обвала рубля резко выросли цены не только на импортные стройматериалы, но и на продукцию российского производства. Например, никто не может внятно объяснить, почему в конце прошлого года цены на российскую арматуру выросли почти на 100%. Власти просто подняли руки.
Рекорды с февраля
Отметим, что квартиры дорожают не только в столице. Московский вторичный рынок, являясь самым крупным и ликвидным в стране, больше не является лидером в динамике роста цен на жилье. Нижний Новгород — лидер по этому показателю. По данным консалтинговой компании SRG, за последний месяц зимы 1 кв. М здесь подорожали на 4,78%, до 74,7 тыс. Руб. В пятерку городов, в которых цены на вторичное жилье выросли больше всего, вошли также Улан-Удэ (цены выросли на 4,2%, 1 кв.м — 56,3 тыс. Руб.), Омск (+ 3,96%, до 49,1 тыс. Руб.), Сочи. (+ 3,56%, до 130,2 тыс. Руб.) И Брянска (+ 3,56%, до 43,3 тыс. Руб.).
В феврале «вторичные» цены меньше всего выросли в Махачкалии — на 0,66%, в Кирове — на 0,82% и в Тольятти — на 0,99%.
Для поддержки вторичного рынка необходимо повышать покупательную способность россиян. Однако реальные доходы граждан снижаются несколько лет подряд. «В краткосрочной перспективе, когда предложение растет, а спрос снижается, продавцам все равно придется сдерживать свои аппетиты и обращаться к покупателям. Однако, скорее всего, это будет в основном выражаться в увеличении переговорной позиции, а не в значительном сокращении. в ценах предложения ».
